Klarstellung zum Verkauf des Muna-Geländes
Stellungnahme von Landrat Manuel Westphal in der Sitzung des Kreistages am 21.09.2020 zum Verkauf des ehemaligen Muna-Geländes bei Langlau durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA)
Vorbemerkung:
Die nachfolgende Stellungnahme von Landrat Manuel Westphal zum Verkauf des ehemaligen Muna-Geländes bei Langlau durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) beruht auf der Basis einer verwaltungsinternen rechtlichen Einschätzung der Landkreisverwaltung unter Einbeziehung eines juristischen Staatsbeamten des Landratsamtes. Bei der erstellten rechtlichen Einschätzung, die auf der Basis der im Internet von der BImA veröffentlichten Informationen zum Thema „Erstzugriff und Verbilligung“ erstellt wurde, handelt es sich im vorliegenden Fall um kein Rechtsgutachten. Das Landratsamt bzw. der Landkreis war weder am Bieterverfahren noch an dem anschließenden Verkaufsprozess beteiligt. Mangels Zuständigkeit kann das Landratsamt keine verbindliche rechts- bzw. fachaufsichtliche Bewertung der bisherigen Vorgehensweise der BImA bzw. des bisherigen Verkaufsprozesses vornehmen.
Die parallel dazu von der BImA auf Anfrage des Landratsamtes durchgeführte rechtliche Überprüfung und Bewertung ihrer bisherigen Vorgehensweise bzw. des bisherigen Verkaufsprozesses hat in dem Zusammenhang ergeben, dass eine Fehlerhaftigkeit des bisherigen Verfahrens nicht gegeben ist. Dies entspricht dem Ergebnis der rechtlichen Einschätzung der Landkreisverwaltung bzw. dem abschließenden Fazit der nachfolgenden Stellungnahme.
Der Landrat erklärte gegenüber den Kreisräten:
- Einleitung:
Letzte Woche wurde die Frage aufgeworfen, ob das Verfahren der BImA zur Veräußerung des Muna-Geländes in Langlau ordnungsgemäß abgelaufen sei.
Da ich selbst in der fraglichen Zeit nicht im Amt war, bin ich was den damaligen Ablauf betrifft auf meine Mitarbeiter bzw. auf die damals beteiligten politisch verantwortlichen Personen angewiesen. Darüber hinaus habe ich auch eine Kontaktaufnahme mit der BImA veranlasst und auch hier noch einmal die rechtliche Situation abgefragt, diese aber auch noch einmal bei uns im Haus juristisch prüfen lassen.
Erst dann war aus meiner Sicht, wie bereits angekündigt, heute eine fundierte Stellungnahme zu dem Verfahren möglich. - Definition Erstzugriffsberechtigter:
Zunächst sind aus meiner Sicht vorneweg einige rechtlichen Definitionen zu klären und zwar die Begriffe des „Erstzugriffsberechtigten“ und der „entbehrlichen Liegenschaft“.
Erwerbsberechtigt im Erstzugriff können nur Gebietskörperschaften sein sowie privatrechtliche Gesellschaften / Unternehmen, Stiftungen und Anstalten, an denen eine Gebietskörperschaft mehrheitlich beteiligt ist. Nur dann kommt überhaupt die Eigenschaft eines Erstzugriffsberechtigten in Betracht.
Im vorliegenden Fall kämen wegen ihres jeweiligen Status als kommunale Gebietskörperschaften grundsätzlich nur die Gemeinde Pfofeld sowie der Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen in Betracht. - Was sind entbehrliche Liegenschaften?
Als „entbehrliche Liegenschaften“ werden bundeseigene Liegenschaften bezeichnet, die zur Erfüllung der Aufgaben des Bundes oder für betriebliche Zwecke der BImA in absehbarer Zeit nicht mehr benötigt werden. Nur solche Liegenschaften können überhaupt im Rahmen des Erstzugriffs von der BImA veräußert werden. - Was sind nun die rechtlichen Grundlagen für die Einräumung einer Erstzugriffsoption? Was sind die rechtlichen Grundlagen für die Einräumung einer Erstzugriffsoption?
Die rechtlichen Grundlagen für die Einräumung einer Erstzugriffsoption stellen sich wie folgt dar.
Der Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages hat am 21.03.2012 beschlossen, den von der Konversion betroffenen Gebietskörperschaften sowie den privatrechtlichen Gesellschaften/Unternehmen, Stiftungen oder Anstalten, an denen eine Gebietskörperschaft mehrheitlich beteiligt ist, eine Erwerbserleichterung für Konversionsgrundstücke in Form einer eingeschränkten Erstzugriffsoption einzuräumen. Damit wird der Erwerb von ehemals durch die Bundeswehr oder die Gaststreitkräfte genutzten Liegenschaften oder Teilflächen davon zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert bzw. in bestimmten Fällen auch zu einem verbilligten Wert ermöglicht, ohne dass die BImA das sonst hierfür übliche Bieterverfahren durchführt. Die Gebietskörperschaften sollen so bei der Erfüllung der ihnen unmittelbar obliegenden Aufgaben unterstützt werden.
Mit dem Haushaltsgesetz 2018 hat die BImA die Möglichkeit erhalten, entbehrliche Bundesimmobilien im Wege des Direktverkaufs an Kommunen und andere Erstzugriffsberechtigte ohne Bieterverfahren auf der Basis einer gutachterlichen Verkehrswertermittlung zum vollen Wert zu veräußern, wenn die Kommune das Grundstück unmittelbar zur Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe benötigt (Erstzugriffsoption).
Seit 2015 hat die BImA darüber hinaus die Möglichkeit, für die in der „Richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe von Grundstücken (VerbR)“ aufgeführten Nutzungsarten Kaufpreisnachlässe zu gewähren.
Im Jahre 2018 wurde diese Richtlinie erweitert, um den Kommunen insbesondere für den sozialen Wohnungsbau noch weitere wesentliche Verbesserungen bei der Reduzierung des Kaufpreises anbieten zu können. - Wie ist die Erstzugriffsoption rechtlich einzuordnen und besteht ein Rechtsanspruch für Gebietskörperschaften auf Ausübung des Erstzugriffs?
Wie ist nun diese Erstzugriffsoption rechtlich einzuordnen?
Ergibt sich daraus ein Rechtsanspruch der Gebietskörperschaft auf einen Erstzugriff?
Durch den Beschluss des Haushaltsausschusses des Bundestages vom 21.03.2012 wird für die kommunalen Gebietskörperschaften kein formales Erstzugriffsrecht bzw. kein rechtlicher Anspruch für die Geltendmachung eines Erstzugriffs eingeräumt, sondern es handelt sich hier lediglich um eine interne Ermächtigung der BImA, diese Option bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen den kommunalen Gebietskörperschaften zur Verfügung zu stellen.
Für die BImA ergibt sich daraus aber gerade keine zwingende rechtliche Verpflichtung, diese Erstzugriffsoption immer anzubieten. Es obliegt der Entscheidung der BImA, ob sie diese Option gegenüber den Gebietskörperschaften zulässt oder nicht. Daraus folgt aber auch, dass die Gebietskörperschaften damit keinen formalrechtlichen Erwerbsanspruch haben.
Mit seinem Beschluss legte der Haushaltsausschuss bezogen auf künftige Grundstücksgeschäfte nur fest, unter welchen Voraussetzungen er Verkäufe der BImA an Kommunen ohne Bieterkonkurrenz und ohne Marktabfrage akzeptiert.
Da von Seiten der Gemeinde Pfofeld bzw. von Seiten des Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen in Bezug auf das ehemalige Muna-Gelände in Langlau kein Erstzugriffsrecht in Form eines Rechtsanspruchs bestand, konnte dieses von Seiten der beiden Gebietskörperschaften von sich aus aber auch nicht ausgeübt bzw. gegenüber der BImA auch nicht selbstständig geltend gemacht werden.
Es bestand somit keine gesetzliche oder formalrechtliche Verpflichtung der BImA gegenüber dem Landkreis oder der Gemeinde das Gelände anzubieten, andererseits aber auch kein Rechtsanspruch der Kommunen auf den Erwerb.
Dies hätte zur Folge, dass insoweit für die damals tätigen kommunalpolitischen Vertreter auch keine Notwendigkeit bestand sowohl für die Gemeinde Pfofeld in Person von Willi Renner als auch für den Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen in Person von Gerhard Wägemann, mangels Rechtsanspruch über die Frage der Geltendmachung dieser Option eine politische Beratung und Beschlussfassung in den dafür zuständigen kommunalen Gremien der beiden Gebietskörperschaften herbeizuführen.
Dieser Standpunkt wurde mir gegenüber auch vom damaligen Bürgermeister Willi Renner und Altlandrat Gerhard Wägemann so bestätigt.
Darüber hinaus ist auch auf folgendes noch hinzuweisen:
Im Mai 2018, als auf Vermittlung des Bayerischen Wirtschaftsministeriums bzw. der dort angesiedelten staatlichen Ansiedlungsagentur „Invest in Bavaria“ sowie der Regierung von Mittelfranken der Erstkontakt zu Center Parcs zustande kam, lag eine Verkaufsfreigabe der BImA für das ehemalige Muna-Gelände nicht vor. Die BImA musste die Frage, ob für die Nutzung dieser Liegenschaft ein
Bundesbedarf weiter fortbesteht bzw. unter welchen Voraussetzungen eine Entbehrlichkeit der Liegenschaft für den Bundesbedarf ggf. erzielt werden könnte, erst intern mit weiteren Bundesbehörden abklären. Dieser Prozess erstreckte sich über einen Zeitraum bis Anfang 2020. Erst aus einer an das Landratsamt Weißenburg-Gunzenhausen gerichteten schriftlichen Mitteilung von Invest in Bavaria Anfang des Jahres 2020 war zu entnehmen, dass ein Bundesbedarf für das ehemalige Muna-Gelände nicht mehr besteht und damit einer Verkaufsfreigabe nichts mehr im Wege steht.
Darüber hinaus war Ausgangspunkt des vorliegenden Veräußerungsverfahrens nicht ein mögliches Erwerbsinteresse der Gemeinde Pfofeld oder des Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen, sondern eine Initiative von Center Parcs zur Prüfung von möglichen Standorten für einen neuen Ferienpark in Bayern. Das Unternehmen ist an die BImA herangetreten und hat sich um einen Erwerb des ehemaligen Muna-Geländes in Langlau bemüht.
Vermittelt wurde dieser Kontakt über Invest in Bavaria, der Ansiedlungsagentur des Freistaats Bayern aus dem Geschäftsbereich des Bayerischen Wirtschaftsministeriums.
Am 21.11.2018 fand dazu unter der Leitung von Herrn Staatssekretär Roland Weigert im Bayerischen Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie ein Abstimmungsgespräch über das Ansiedlungsvorhaben statt, an dem u.a. Vertreter von Center Parcs und der BImA sowie als Vertreter von kommunaler Seite der damalige Bürgermeister der Gemeinde Pfofeld, Herr Willi Renner, und der damalige Landrat des Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen, Herr Gerhard Wägemann, teilnahmen. In dieser Besprechung wurde das Ansiedlungsinteresse von Center Parcs sowie die Rahmenbedingungen hinsichtlich einer Verkaufsfreigabe erörtert, insbesondere die Frage, ob ein fortbestehender Bundesbedarf für das Gelände vorliegt.
Eine mögliche Ansiedlung und damit ein möglicher Erwerb des Areals durch Center Parcs wurde bei diesem Abstimmungsgespräch seitens des Wirtschaftsministeriums und insbesondere seitens des Staatssekretärs Weigert ausdrücklich begrüßt.
Diese positive Beurteilung des vorliegenden Ansiedlungsinteresses durch die Spitze des Wirtschaftsministeriums wurde in diesem Abstimmungsgespräch auch von dem damaligen Bürgermeister Willi Renner und dem damaligen Landrat Gerhard Wägemann geteilt. Für beide war aus deren Sicht auch in keinster Weise eine kommunale Aufgabenstellung erkennbar, die ein eigenes kommunales Erwerbsinteresse der Gebietskörperschaften gerechtfertigt hätte.
Die positive Beurteilung des Ansiedlungsvorhabens von Seiten der Bayerischen Staatsregierung mit Begleitung durch Invest in Bavaria wurde in einem weiteren Gespräch zwischen dem damaligen Landrat, Herrn Wägemann, und Herrn Staatsminister Aiwanger auf der ITB in Berlin am 07.03.2019 noch einmal bekräftigt.
Daraus folgte aber aus Sicht der BImA, dass die Notwendigkeit der Einräumung einer Erstzugriffsoption durch die BImA für das ehemalige Muna-Gelände bei Langlau gegenüber der Gemeinde Pfofeld und dem Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen nicht bestand.
Im Falle des Vorliegens der Voraussetzungen des Beschlusses des Haushaltsausschusses des Deutschen Bundestages vom 21.03.2012 erfolgt nur dann ein aktives Anbieten der entbehrlichen Grundstücke seitens der BImA, sofern die Annahme besteht, dass im Sinne der Daseinsvorsorge ein kommunales Kaufinteresse besteht. Die Einräumung der Erstzugriffsoption durch die BImA gegenüber einer Gemeinde oder einem Landkreis erfolgt somit grundsätzlich nur, wenn der Grunderwerb erkennbar unmittelbar der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dient, zu der die Gebietskörperschaft gesetzlich verpflichtet ist oder die sie auf der Grundlage der jeweiligen Kommunalverfassung bzw. Gemeindeordnung des Landes wahrnimmt.
Im vorliegenden Fall war für die BImA aus deren Sicht zu keinem Zeitpunkt ein kommunales Kaufinteresse zu erkennen. Daraus folgte für die BImA, dass weder der Gemeinde Pfofeld, noch dem Landkreis aktiv eine Erstzugriffoption eingeräumt werden musste.
Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass nach Art. 74 Abs. 1 der Bayerischen Gemeindeordnung bzw. nach Art. 68 Abs. 1 Landkreisordnung eine Gemeinde oder ein Landkreis Vermögensgegenstände oder Grundstücke nur erwerben soll, wenn das zur Erfüllung seiner Aufgaben erforderlich ist.
Weiterhin ist auch darauf hinzuweisen, dass jede Kommune zur sparsamen Haushaltsführung verpflichtet ist. Auch dies spräche gegen einen Kauf des Geländes.
Da weder eine kommunale Verpflichtungen noch eine notwendige kommunale Aufgabenerfüllung in Zusammenhang mit einem Erwerb des ehemaligen Muna-Geländes für den damaligen Bürgermeister Willi Renner und den damaligen Landrat Gerhard Wägemann aus deren Sicht erkennbar waren und somit gegenüber der BImA auch nicht geltend gemacht werden konnten, fehlte es hier im konkreten Fall auch an einer grundlegenden Voraussetzung für die Einräumung einer Erstzugriffsoption durch die BImA gegenüber den beiden kommunalen Gebietskörperschaften. Auch für die BImA bestand in Anbetracht der dargestellten Situation sowie auf Grund des fehlenden Nachweises einer mit dem Erwerb der Liegenschaft verbundenen kommunalen Aufgabenerfüllung keine Veranlassung, die Erstzugriffsoption den beiden kommunalen Gebietskörperschaften aktiv anzubieten. - Fazit:
Eine generelle gesetzliche Erstzugriffsoption bzw. ein darüberhinausgehendes generelles gesetzliches Erstzugriffsrecht für Gebietskörperschaften besteht somit nicht. Weiterhin ist eine Einräumung der Erstzugriffsoption durch die BImA mangels dafür fehlender Voraussetzungen auch nicht erfolgt. Daher ergab sich aus Sicht des damaligen Bürgermeisters bzw. Landrats – dies haben beide bestätigt – keine kommunalrechtliche Notwendigkeit, Entscheidung zur Frage der Beanspruchung einer Erstzugriffsoption unter Einbeziehung der Gremien herbeizuführen.
Damit ist abschließend festzuhalten, dass hier nach nochmaliger Prüfung seitens der BImA, aber auch seitens unseres juristischen Staatsbeamten nicht von einer Fehlerhaftigkeit des Verfahrens ausgegangen werden kann.
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